4 Dicembre 2025, di Anna Fabi – PMI.it
La compravendita di un immobile ricevuto in donazione è stata storicamente un’operazione complessa, con un alto grado di incertezza legale per via delle possibili contestazioni da parte degli eredi legittimari. Grazie alle recenti modifiche normative del 2025, tuttavia, la situazione è cambiata, rendendo la transazione più sicura sia per gli acquirenti che per i venditori.
Riforma della circolazione degli immobili donati: cosa cambia
Con l’introduzione del Disegno di Legge Semplificazioni (art. 44), il legislatore ha risolto uno dei principali ostacoli alla compravendita di beni donati, tutelando al contempo i diritti degli eredi legittimari. Fino a oggi, infatti, i compratori di immobili ricevuti in donazione si esponevano al rischio di vedersi sottrarre l’immobile dagli eredi, se questi ultimi ritenevano che la donazione volasse la loro quota di legittima. Ora, grazie alla riforma, la vendita di immobili donati può avvenire in condizioni molto più certe e protette.
Cosa è cambiato con la riforma del 2025
- Tutela degli acquirenti: ora, se l’atto di compravendita è stato trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione della domanda di riduzione da parte degli eredi legittimari, l’immobile non potrà più essere restituito agli eredi. In pratica, l’acquirente è protetto e l’azione di riduzione non può più pregiudicare i suoi diritti. Inoltre, la restituzione di un immobile donato non è più possibile per i terzi acquirenti che hanno regolarmente trascritto l’atto di acquisto prima della trascrizione della domanda di riduzione.
- Indennizzo economico per i legittimari: se un legittimario si ritiene leso nella sua quota di legittima, potrà chiedere un indennizzo economico al donatario, per integrare la parte mancante della sua quota. Nel caso in cui il donatario sia insolvente e abbia già trasferito l’immobile a un terzo, l’erede potrà chiedere il risarcimento direttamente all’acquirente, ma solo nei limiti del vantaggio ottenuto da quest’ultimo. L’introduzione di un indennizzo economico sostituisce la restituzione del bene, una novità fondamentale che semplifica e protegge i traffici giuridici.
- Accesso al credito semplificato: grazie alla maggiore certezza giuridica sulla titolarità degli immobili donati, le banche potranno accettarli con maggiore facilità come garanzia ipotecaria, agevolando l’erogazione di mutui a famiglie, giovani e imprese.
- Fine delle azioni di restituzione contro acquirenti in buona fede: la norma modifica la disciplina degli effetti dell’azione di riduzione nei confronti di coloro che acquistano da un donatario. Per gli acquirenti che hanno trascritto l’acquisto in modo tempestivo, la restituzione del bene non è più prevista; l’unica tutela per i legittimari è l’indennizzo economico.
Effetti fiscali: separazione tra donazioni e successioni
Parallelamente alla riforma civilistica, dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore il Decreto Legislativo n. 139/2024, che ha profondamente modificato la fiscalità di donazioni e successioni.
- Separazione tra donazioni e successioni: le donazioni effettuate in vita non vengono più sommate all’asse ereditario al momento dell’apertura della successione ai fini del calcolo dell’imposta di successione — né per l’aliquota né per la franchigia. Questo garantisce una maggiore prevedibilità fiscale per gli eredi.
- Autoliquidazione dell’imposta: la donazione viene tassata al momento dell’atto, con calcolo e versamento immediato da parte del notaio o del contribuente, semplificando gli adempimenti.
- Agevolazioni “prima casa”: in caso di donazione di una prima casa, le imposte ipotecarie e catastali restano in misura fissa (200 euro ciascuna), confermando un incentivo per favorire il passaggio di proprietà tra familiari.
La vendita di una casa donata può ancora essere contestata?
Tradizionalmente, la vendita di un immobile ricevuto in donazione poteva essere soggetta a contestazioni da parte degli eredi legittimari, qualora la donazione fosse stata considerata lesiva della loro quota di legittima. Con la riforma del 2025, questa possibilità è fortemente ridotta. Oggi, se l’acquisto è stato trascritto tempestivamente, l’erede non può chiedere la restituzione dell’immobile, ma solo un indennizzo economico: la tutela della proprietà dell’acquirente è dunque rafforzata. Rimane salva la possibilità per gli eredi di chiedere la reintegrazione della loro quota di legittima, ma il meccanismo pratico è cambiato.
Disciplina transitoria e applicazione ai casi esistenti
La riforma prevede una disciplina transitoria, che consente alle nuove disposizioni di applicarsi anche alle successioni già aperte, purché non vi siano azioni in corso o atti stragiudiziali di opposizione. In pratica, le nuove regole non riguardano solo le successioni future, ma anche molte situazioni già esistenti, purché non siano ancora oggetto di contenzioso.
Come vendere un immobile donato senza rischi
Nonostante le novità di legge, è consigliabile adottare comunque alcune precauzioni per garantire una transazione sicura:
- Verifica notarile: rivolgersi a un notaio per controllare la documentazione della donazione, la trascrizione dell’atto, la situazione degli eredi legittimari e l’assenza di vincoli o opposizioni pendenti.
- Polizza assicurativa: considerare una copertura assicurativa che tuteli l’acquirente (o anche il venditore) contro eventuali contenziosi futuri derivanti da donazioni contestate.
- Trasparenza nella trattativa: informare chiaramente l’acquirente sulla provenienza donativa dell’immobile, spiegando le implicazioni e le tutele introdotte dalla riforma, per creare fiducia e chiarezza.
Quando la donazione non rappresenta più un vincolo
Nei casi in cui la donazione sia stata trascritta da molti anni e non vi siano state contestazioni, la vendita diventa più agevole. In passato, la prescrizione — o la decadenza del diritto di restituzione — poteva essere vista come un vantaggio per la commerciabilità: con la riforma, tuttavia, la stabilità giuridica è garantita fin dall’atto di vendita, senza dover attendere lunghi periodi.
In conclusione, la riforma del 2025 rappresenta un punto di svolta per il mercato immobiliare che coinvolge immobili ricevuti in donazione. L’introduzione dell’indennizzo economico per i legittimari, l’eliminazione del rischio di restituzione per gli acquirenti di buona fede e la semplificazione fiscale rendono le compravendite più sicure, trasparenti e agevoli.
Tuttavia, per garantire la piena efficacia delle nuove tutele e prevenire complicazioni, è fondamentale affidarsi a professionisti qualificati — notai e consulenti — per verificare la situazione documentale e procedere in modo corretto.